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二手房过户报价低于实际成交价(别慌)

首页教程二手房过户报价低于实际成交价更新时间:2023-05-22 00:28:24

2022年11月深圳楼市成交数据出炉!

11月,深圳二手住宅全市过户为2168套,环比上升25.1%,二手房成交结束连续两个月“不足2000套”的魔咒,涨幅也是过往半年中涨幅最高的一个月。

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另外数据显示,11月深圳超40%房源低于指导价成交,接近指导价(成交价与指导价差值10%以下)房源成交占比高达85%。

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可见目前深圳二手房低于或接近参考价成交已成为常态。

成交价低于指导价的二手房

二手房的成交房价格,一直是广大购房者及业主们参考市场的重要标准。

为此一万间整理分析了11月上半月的二手房的成交房价格,特意提取了部分成交价低于指导价的项目楼盘,做成图表,与大家一起探讨一下现在的深圳楼市。

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深圳各区成交价低于指导价的数量和主要项目

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上下滑动查看深圳各区成交价低于指导价详细项目

数据来源:唐老师傅Pro,不包含法拍房,列表包含少数公寓、商办、宿舍等特殊性质物业,部分楼盘有多个房源低于指导价,取其最高值

通过这份图表,我们可以看到:

1,龙岗,福田、罗湖三区,是最多二手房源低于指导价成交的。

这三个区虽说情况一样,但是分析背后原因,恰恰就能说透当下深圳楼市的现状。

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龙岗区有20个房源低于指导价成交,是深圳之最,相信很多人不会意外,毕竟龙岗是刚需片区,向来价格优惠,供应量大。

在现在楼市买方市场的大环境下,以龙岗为代表的刚需片区,议价空间大,捡漏的机会多,但是反转的是,往往这样的刚需片区,他们的新房就很很难卖。

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这大概就是深圳购房者对刚需片区的态度—“被偏爱的有恃无恐”,但是还好“网红片区”的高房价总会教他们做人,所以即使被挑挑拣拣,价格一压再压,龙岗的二手房成交量一直在深圳靠前位置,房价的水分也越来越少。

福田的部分房源低于指导价无非2个原因,一个学区,二是“老破旧”,另外就是部分公寓、宿舍产品。

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八卦岭的鹏盛村,学区 老破旧,据链家查询,还可能是公寓性质,直接低于指导价22.1%成交。

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莲花的润鹏花园,则是因为“老破旧”(1996年建成),而且是大户型的原因,低于指导价20.68% 成交,单价仅仅是4.6万一平,这很难让人相信是福田的房价;

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还有1985建成的位于华强南的华垦大厦,不仅仅老破,还商住混合,直接低于指导价22.1%。

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图源:链家

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福田的成交数据可以再次验证一万间之前文章多次提到的一个看法,深圳刚需购房者已经逐渐偏向居住属性强的楼盘项目,依靠学区,片区热度等属性火热的低质量楼盘,将会被市场抛弃,最终回归理性的房价水平。

罗湖房源低于指导价成交,很大原因是片区的没落,部分老旧豪宅失去片区光环加持,不得不降价甩卖,如银湖的润唐山庄,成交单价仅仅3万多一平,低于指导40.62%,真的算是骨折价了。

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润唐山庄,图源:链家

还有就是博旧改拆迁失败的,罗湖旧改向来是老大难问题,如鹏莲花园,这个旧改项目在今年6月份,发布计划有效期调整,本来更新单元计划有效期2年,自2020年3月10日起至2022 年3月9日,延期一年,有效期至2023年6月9日止。

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图源:链家

2,许多明星“网红盘”也低于指导价成交

首当其冲的是南山的华润润府二期,南山华润城有多传奇就不需要一万间多说,基本懂得都懂。

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但是这个传奇盘,在11月有低于指导价的房源成交,且低于-24.99%。

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很多人会用户型、学位等去挽尊,但是一万间觉得,无论怎么说,华润城低于指导价成交,这就是事实。

而且据一万间查询,今年年初网上就开始有华润城润府二期房源低于指导价的出售帖子。

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一万间认为,华润润城二期跌落神坛,很大原因是这些曾经大热的打新网红盘曾经都是投资客的重灾区,现在深圳楼市冰封,就有投资客低于指导价抢跑了。

不过,华润城就是华润城,即使投资客跑路,也不能说是亏了,2015年华润城二期开盘的时候,售价大概是6万元/平,现在低于指导20%左右卖出,也每平方溢价3万多,也是接近翻倍的收益。

壹城中心,龙华中心最大的小区,因为有鸿荣源壹方天地商圈光环加持,一直是龙华的明星楼盘,官方二手房指导价是6.8万/平,但是现在二手房成交价跌破指导价,跌回5年前。

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一万间预估壹城中心以后按照指导价成交将会成为常态。

为今年龙华片区的房价体系岌岌可危,深圳购房者对龙华房价基本没有好感和信心,片区倒挂红利消失,新房市场更卷!

具体可以参考最近新开盘的四海华庭:快评!“卷死同行”的四海华庭为什么卖不动?

一万间觉得,出来混,迟早要还的,曾经红透“宇宙中心”的龙华,房价直逼关内片区,现在红利消失,网红明星盘都难以维持体面。

但是,细想之下龙华的今天,又是谁的明天呢?

总结

我们眼光放回深圳二手房成交数据上,11月二手房的过户量有所回升,大家都认为接下来12月也未来可期。

但是细看近三年深圳二手房成交套数,会发现在的成交量真的是不忍细看。

从2021下半年至今,成交套数只在2000套的线上挣扎,还不到二手房成交荣枯线(5000套)的一半。

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但是一万间认为,在2022年剩下来的日子里,到2023年的第一度(1-3月),是深圳二手市场触底的时间,也是购房者捡笋的好时机,大家要把握住。

目前市场开始有回暖迹象,正是刚需入场的好时机。

等过了这个阶段,很可能触底反弹了,政策端(“金融16条”、房企融资“三箭”齐发、还有四大行为优质房企发放离岸贷款的“第四支箭”)对楼市支持的效果会显现出来,到时候买房的议价空间也大大减少了。

现在的深圳新房都开始喊话“不打折,不降价”,显然是对未来充满信心。

这也是在暗戳戳的告诉购房者“要把买房的预算提高起来了”.....

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